Der Immobilienerwerb in Griechenland

  

1        Allgemeines zum Immobilienerwerb

 

Der rechtsgeschäftliche Erwerb eines Grundstückes oder einer Immobilie in Griechenland setzt die Unterzeichnung eines notariell beurkundeten Kaufvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Käufer voraus.

Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übereignung der Sache an den Käufer, frei von Sach- und Rechtsmängeln.  Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises.

Die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erfolgt in Griechenland durch Einigung und Eintragung in das Katasteramt (Transkriptionsbuch, Artikel 1192 gr. BGB)

 

2        Das Katasteramt und das Grundbuchamt in Griechenland

 

Das Katasteramt dient im Interesse des Rechtsverkehrs der Offenlegung der Rechtsverhältnisse an einem Grundstück. Wer ein berechtigtes Interesse darlegen kann, hat ein Recht auf Einsicht in das vom Katasteramt geführte Transkriptionsbuch.

Vor einigen Jahren wurde in Griechenland das Grundbuchamt (KTIMATOLOGIO) eingeführt.  In vielen Gebieten ist der Aufbau des Grundbuchamtes bereits abgeschlossen, es gibt jedoch noch einige Gebiete, in denen sich das Grundbuch noch im Aufbau befindet, oder aber der Aufbau noch nicht begonnen hat.  Zur Zeit bestehen das Katasteramt und das Grundbuchamt parallel. Deshalb müssen die erforderlichen Informationen über den rechtlichen Zustand einer Immobilie sowohl im Grundbuchamt, als auch im Katasteramt überprüft werden.

Es liegt im Interesse des Käufers, den rechtlichen Zustand der Immobilie betreffend etwaige Beschlagnahmungen, Belastungen oder Veräußerungsbeschränkungen zu überprüfen, damit sichergestellt wird, dass die Immobilie frei von Rechtsmängeln ist. Ob derartige Rechtsmängel vorliegen ergibt eine Überprüfung der weiteren im Grundbuchamt geführten Bücher, nämlich der Hypotheken-, Pfändungs- und Belastungsbücher.

Im Grundbuchamt wird das Grundbuch geführt. Dort sind alle Vorgänge alphabetisch eingetragen. Im Katasteramt werden Grundstücke mittels einer individuellen Nummer (KAEK) geführt (entspricht in etwa der deutschen ''Flurnummer''), darüber hinaus wird ein alphabetisches Namensregister geführt.

 

3        Voraussetzungen des rechtsgeschäftlichen Erwerbs

 

Für den Abschluss des Kaufvertrags müssen die Vertragsparteien, falls sie nicht bereits eine besitzen, eine griechische Steuernummer vom Finanzamt beantragen.

Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie ist, dass der Verkäufer Eigentümer der Immobilie ist. Der Erwerb einer Immobilie vom Nichtberechtigten ist rechtswidrig und deswegen ausgeschlossen. Der Verkäufer kann das Eigentum an der Immobilie aus jedem rechtmäßigen Grund erlangt haben, z.B. Erbfall, Kauf, Schenkung, Ersitzung etc. Deshalb ist es erforderlich, vor dem Abschluss des Kaufvertrages zu überprüfen, ob der Verkäufer der tatsächlich rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist.

Nach Abschluss des Kaufvertrags erfolgt die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer ins Transkriptionsbuch. Dazu müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Unterzeichnung eines notariell beurkundeten Kaufvertrags, Einreichung einer beglaubigten Abschrift des Kaufvertrags zusammen mit der Zusammenfassung des Kaufvertrags, sowie ein Antrag des Notars auf Eintragung.

Erwerb durch Ersitzung

Wer aufgrund eines gesetzlichen Erwerbstitels zehn Jahre lang den Besitz eines Grundstücks, also die tatsächliche Sachherrschaft ausübt, erwirbt das Eigentum (Artikel 1041 grBGB) durch Ersitzung. Der Besitzer muss jedoch in gutem Glauben sein, um Eigentümer des Grundstückes zu werden.

Alternativ kann jemand das Eigentum eines Grundstückes erwerben, sofern sich das Grundstück zwanzig Jahre lang in dessen Besitz befindet (Artikel 1045 grBGB). Weder die Gutgläubigkeit noch ein gesetzlicher Erwerbstitel werden in diesem Fall vorausgesetzt. Wer den Besitz eines Grundstückes durch Gesamtrechtsnachfolge oder Einzelrechtsnachfolge erwirbt, kann die Dauer seiner Besitzzeit zu der Besitzzeit des Vorbesitzers hinzurechnen (Artikel 1051 grBGB).

Sofern der Verkäufer die Berechtigung zum Verkauf eines Grundstückes durch Ersitzung begründet, reicht die Abgabe der entsprechenden Erklärung gegenüber dem Notar aus  - vorausgesetzt der Käufer ist hiermit einverstanden. Anschließend werden Steuererklärungen eingereicht und die entsprechende Ersitzungsübertragungsteuer vom Verkäufer sowie die Grunderwerbssteuer vom Erwerber bezahlt. Der Käufer muss jedoch unbedingt überprüfen, ob die Voraussetzungen der Ersitzung auch tatsächlich vorliegen. Sicherheitshalber empfiehlt sich die Einreichung einer Feststellungsklage seitens des Verkäufers, durch welche das zuständige Landgericht den Erwerb des Eigentums durch Ersitzung bestätigt. Nur so kann vermieden werden, dass nach dem Kaufabschluss ein Dritter berechtigte Ansprüche am übertragenen Grundstück geltend macht.

 

Erwerb einer Immobilie durch Erbfall

 

Sofern jemand das Eigentum an einer Immobilie durch Erbfolge erwirbt muss eine notariell beurkundete Erbschaftsannahme durchgeführt werden. Anschließend wird die notarielle Urkunde im Grundbuchamt eingetragen.

Öffentliches Eigentum

Das Eigentum an einem Grundstück, das sich in staatlichem Eigentum befindet, kann nicht erworben werden. Demzufolge muss bei jedem notariellen Kaufvertrag eine Bescheinigung des zuständigen Forstamtes beigefügt werden, aus der hervorgeht, dass es sich nicht um Waldgebiet handelt.

Verteidigungsgebiete und Marinebefestigungen

In Gebieten, wo Verteidigungsgebiete und Marinebefestigungen bestehen, kann man kein Eigentum erwerben. Die entsprechenden Unbedenklichkeitsbescheinigungen werden bei der zuständigen Bezirksdirektion (früher: Präfektur) eingeholt.

Grenzgebiete

Der Erwerb einer Immobilie in Grenzgebieten ist in Griechenland unter bestimmten Voraussetzungen möglich. In diesem Fall findet das Gesetz Nr. 1892/1990 Anwendung. Der Erwerb einer Immobilie in Grenzgebieten ist für Ausländer (natürliche und juristische Personen), die Bürger von Drittländern, also keine EU-Bürger, sind, ohne Zulassung des griechischen Staates ausgeschlossen. Zur Erteilung einer solchen Zulassung muss ein Verwaltungsverfahren eingeleitet werden.

Als Grenzgebiete sind zur Zeit folgende Gebiete charakterisiert: Präfektur von Dodekanes, Thesprotia, Florina, Evros, Kastoria, Kilkis, Lesvos, Xanthi, Preveza, Rhodopi, Samos, Chios, Thyra und Skiros, Nevrokopi, Pagonio, Konitsa, Almopia, Edessa und Sintiki.

 

Vorvertrag

 

Durch einen notariellen Vorvertrag wird die Verpflichtung der Vertragsparteien begründet, zu einem späteren Zeitpunkt den notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Es handelt sich aber lediglich um einen schuldrechtlichen Vertrag und nicht um die tatsächliche Übertragung des Grundstückes, deshalb besteht die Gefahr, dass das Grundstück vor dem endgültigen Vertragsabschluss veräußert wird.  Der Vorvertrag wird nicht im Katasteramt eingetragen.

Regelungen des Baurechts

Sofern es sich um ein bebautes Grundstück handelt, muss im Kaufvertrag die Protokoll Nr. der Baugenehmigung  angegeben werden, vorausgesetzt der Bau ist vor dem 14.03.1983 errichtet worden, als das Gesetz Nr. 1337/1983 in Kraft getreten ist. Wenn der übertragene Bau vor diesem Datum errichtet wurde, wird lediglich eine Erklärung der Vertragsparteien beigefügt, aus der hervorgehen muss, dass der Bau vor dem oben genannten Datum errichtet wurde.

Das Gesetz Nr. 1599/1986 sieht Sanktionen vor, sofern die Vertragsparteien Erklärungen oder eidesstattliche Versicherungen über falsche Tatsachen betreffend die oben genannten Voraussetzungen abgeben. Auch für die Notare, die die Verträge verfassen, die Rechtsanwälte, die Vertragsparteien, die Makler und die Beamten beim Grundbuchamt, die bei solchen Verträgen involviert sind, sieht das Gesetz Nr. 1599/1986 Sanktionen vor.

Bei der rechtsgeschäftlichen Eigentumsübertragung eines bebauten Grundstückes muss eine Erklärung gemäß den Vorschriften des Gesetzes Nr. 1599/1986 der Vertragsparteien beigefügt werden, aus der hervorgeht, dass es sich nicht in einem Wald- oder Naturschutzgebiet, in einer Küstenregion, einem Grenzgebiet, einer Marinebefestigung oder in Verteidigungsgebieten befindet, sowie dass es sich nicht um ein archäologisches Gelände handelt. Andernfalls ist der Vertragsabschluss ausgeschlossen. Bei Verletzung dieser Vorschriften werden die Notare, die die Verträge verfassen, die Rechtsanwälte, die Vertragsparteien, die Makler und die Beamten beim Grundbuchamt, die bei solchen Verträgen involviert sind, gemäß den Vorschriften des Gesetzes Nr. 1599/1986 bestraft.

Legalisierungsbescheinigung: Gesetz Nr. 4014/2011 (Legalisierung der ohne Baugenehmigung errichteten Bauten). Bei Übertragungen unter Lebenden sowie bei jeder Begründung eines dinglichen Rechts muss nunmehr dem Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, eine Erklärung des Verkäufers und eine Bescheinigung des Ingenieurs vorgelegt werden, in der bestätigt wird, dass das Grundstück oder das eigenständige Eigentum (Wohnungseigentum oder Haus), das vorliegend übertragen wird, keinen Schwarzbau aufweist, und dass auch keine Nutzung ohne Baugenehmigung vorliegt, sowie  dass sämtliche baurechtliche Rechtsvorschriften eingehalten worden sind.  Zu diesem Zwecke besteht die Möglichkeit für den Verkäufer, etwaige bestehende Schwarzbauten durch ein Verwaltungsverfahren gem. Ges. Nr. 4014/2011 legalisieren zu lassen.  Die „Legalisierung“ ist auf 30 Jahre beschränkt und erfolgt durch Zahlung einer einmaligen Legalisierungsgebühr (die sich anhand mehrerer Merkmale errechnen lässt und deren Höhe je nach Lage des Objekts, Größe etc. variiert).

Sowohl die Übertragung als auch die Begründung eines jedweden dinglichen Rechts sind ausgeschlossen und zwar ungültig, wenn es sich um einen Schwarzbau oder eine Nutzung ohne Baugenehmigung handelt, deren Legalisierung gemäß den Vorschriften des neuen Gesetzes Nr. 4014/2011 oder eines vorherigen Gesetzes nicht erfolgt ist. Bei Bauten, die vor 1955 errichtet wurde, findet das Gesetz keine Anwendung.

 

4        Grunderwerbskosten

 

Gesetzliche Mehrwertsteuer

 

Beim Kauf von neu errichteten Bauten sowie beim Erbbau ist Mehrwertsteuer fällig, die derzeitig 24% beträgt. Mit der Zahlung der Mehrwertsteuer sind die Bauunternehmen belastet.

 

Grunderwerbsteuer (Gesetz Nr. 1587/1950)

 

Bei einer rechtsgeschäftlichen Übertragung von Immobilien sowie bei der Begründung eines jedweden dinglichen Rechts, ist Grunderwerbsteuer fällig. Die Vertragsparteien verpflichten sich vor dem Vertragsabschluss, eine gemeinsame Steuererklärung beim zuständigen Vorgesetzten des Finanzamts im Bezirk der Immobilie einzureichen. Die anschließend festgesetzte Grunderwerbsteuer muss vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags vom Käufer gezahlt werden.

Die Grunderwerbsteuer ist vor dem Vertragsabschluss zu bezahlen und betrug in der Vergangenheit 8% des Wertes des Grundstücks bis zur Höhe von 20.000 Euro und für den darüber hinausgehenden Teil des Kaufpreises 10%. Hinzu kam die Gemeindesteuer, die 3% der errechneten Grunderwerbssteuer beträgt.  Mittlerweile wurde die Grunderwerbsteuer auf 3,0% gesunken, um Aufschwung in den Immobilienmarkt zu bringen.  Zusammen mit der anfallenden Gemeindesteuer ergibt sich somit eine zu zahlende Grunderwerbsteuer iHv 3,09% des Kaufpreises.

 

Weitere Kaufnebenkosten

 

Beim Erwerb der ersten Immobilie erhalten Griechen, oder in Griechenland lebende Ausländer eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer bis zu einem Betrag von 200.000 EUR (oder 250.000 EUR bei Verheirateten).

Bei Ausländern gilt diese Befreiung nur wenn diese vor dem Erwerb mindestens ein Jahr lang in Griechenland gelebt haben (der Nachweis muss durch Vorlage eines Mietvertrags, oder eines Steuerbescheids erbracht werden).

Die Beurkundungskosten bestehen aus den Gebühren des Notars und den Kosten für die Eintragung, entweder ins Grundbuchamt oder ins Katasteramt. Die Notare erhalten eine Gebühr von 1% auf den im Kaufvertrag angegebenen Wert des Grundstückes, oder auf den vom Finanzamt bestimmten Wert des Grundstückes bis zu einem Kaufpreis von 120.000 Euro und 0,7% für den darüber hinausgehenden Teil des Kaufpreises.

Bei Abweichung des im Kaufvertrag angegebenen Wertes des Grundstückes von dem vom Finanzamt bestimmten Wert des Grundstückes erhalten die Notare eine Gebühr auf den höchsten Wert.

Es ist mit zusätzlichen notariellen Kosten zu rechnen je nach der Anzahl der Blätter des Kaufvertrages, der Anzahl der Abschriften, sowie anderen erforderlichen Unterlagen.

Zu den notariellen Kosten kommt Mehrwertsteuer von 24% hinzu.

Die Kosten für die Eintragung ins Katasteramt belaufen sich auf 0,55% vom Kaufpreis (sog. unentgeltliches Katasteramt) oder 0,6% vom Kaufpreis (sog. honoriertes Katasteramt). Wenn ein Grundbuchamt existiert, betragen die Kosten für die Eintragung 0,7% vom Kaufpreis.

Die an die Anwaltskasse zu zahlenden Anwaltskosten betragen 1% vom im Kaufvertrag angegebenen Wert des Grundstückes oder vom Finanzamt bestimmten Wert des Grundstückes bis zu einem Kaufpreis von 44.000 Euro und 0,5% für den darüber hinausgehenden Teil des Kaufpreises. Hinzu kommt Mehrwertsteuer von 23%, sowie weitere frei zu vereinbarende Honorare für sämtliche vorbereitende Tätigkeiten, die vom Anwalt durchgeführt werden, z.B. Vertretung gegenüber dem Finanzamt, Überprüfung der Besitzverhältnisse der Voreigentümer, Einholung von erforderlichen Bescheinigungen, Entwurf des notariellen Vertrags bzw. Überprüfung und Ergänzung des Vertrags, Vertretung bei der Vertragsunterzeichnung und sonstige weiterhin erforderliche Tätigkeiten.

 

Sofern bei der Vermittlung der Immobilie ein Makler mitgewirkt hat, erhält dieser in Ermangelung einer abweichenden Honorarvereinbarung gewöhnlich 2% vom tatsächlichen Kaufpreis, sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer, insgesamt somit 4% vom Kaufpreis.  Ausschlaggebend ist jedoch die individuell mit dem Makler getroffene Vereinbarung.

 

Der Erwerb einer Immobilie zu Geschäftszwecken durch notariell beurkundeten Vertrag unterscheidet sich nicht wesentlich vom privaten Erwerb einer Immobilie. Lediglich die Ermittlung des fiskalischen Wertes der Immobilie unterliegt anderen Berechnungsmethoden. Außerdem entfällt die Befreiung von der Grunderwerbsteuer.

Eigentümer einer Immobilie in Griechenland müssen jedes Jahr eine Steuererklärung einreichen.

 

 

Deutsch-griechische Rechtsanwaltskanzlei

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